क्या उज्वल निकम को सोंपा जायेगा कानून मंत्रालय?

 

शेयर डीड और सेल डीड में क्या कानूनी अंतर है? (एग्रीमेंट फॉर सेल Vs सेल डीड)

शेयर डीड-सेल डीड समझ-गलतफहमी..! 
-देन में मालिकाना हक, कानूनी सुरक्षा और स्पष्टता — पूरी जानकारी..!

परिचय

घर या ज़मीन खरीदते समय सबसे ज़्यादा कन्फ्यूजन दो डॉक्यूमेंट्स की वजह से होता है — शेयर डीड (एग्रीमेंट फॉर सेल) और सेल डीड।

लोगों में कई गलतफहमियां हैं, जिनकी वजह से अक्सर धोखाधड़ी, झगड़े और कोर्ट केस होते हैं।

हाल ही में, सुप्रीम कोर्ट (रमेश चंद बनाम सुरेश चंद केस) ने साफ किया कि —

शेयर डीड, (एग्रीमेंट फॉर सेल)

मेमोरेंडम ऑफ अंडरस्टैंडिंग (MOU), या

पावर ऑफ अटॉर्नी या पावर ऑफ अटॉर्नी

 

रजिस्टर्ड सेल डीड के आधार पर मालिकाना हक नहीं मिलता है।

यह आर्टिकल सेल डीड और परचेज़ डीड से जुड़ी सारी जानकारी आसान भाषा में और साफ उदाहरणों के साथ देता है।

एग्रीमेंट फॉर सेल क्या है?

सेल एग्रीमेंट “भविष्य में प्रॉपर्टी बेचने का वादा” होता है।

यह एक कॉन्ट्रैक्ट वाला डॉक्यूमेंट होता है जिसमें ट्रांज़ैक्शन से जुड़ी ज़रूरी बातें लिखी होती हैं:

• प्रॉपर्टी की पूरी जानकारी
• कुल कीमत
• पेमेंट का तरीका
• कब्ज़े का समय
• टैक्स, चार्ज कौन देगा
• परमिशन, NOC, अप्रूवल
• कंस्ट्रक्शन की क्वालिटी, सुविधाएँ, वगैरह (फ्लैट के मामले में)

ज़रूरी:

भले ही सेल डीड “रजिस्टर्ड” हो, लेकिन इससे ओनरशिप नहीं मिलती। यह ट्रांज़ैक्शन का आधार है, ओनरशिप का सबूत नहीं।

सेल डीड क्या है?

यह वह डॉक्यूमेंट है जो आपको कानूनन ओनर बनाता है।

ट्रांसफर ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट, 1882 के सेक्शन 54 के अनुसार:

ओनरशिप का ट्रांसफर “सिर्फ़ रजिस्टर्ड सेल डीड से” होता है। परचेज़ डीड: रजिस्टर होना ज़रूरी है सही स्टाम्प ड्यूटी देनी होगी ट्रांसफ़र ऑफ़ पज़ेशन साफ़-साफ़ लिखा होना चाहिए सेलर और बायर के बीच ओनरशिप के ट्रांसफ़र का अकेला सबूत

ज़रूरी:

सातबारा, प्रॉपर्टी कार्ड, टैक्स रसीद — ये सिर्फ़ रिकॉर्ड हैं, ओनरशिप का प्रूफ़ नहीं। ज़मीन पर कब्ज़ा होने का मतलब मालिकाना हक नहीं होता!

 अक्सर, खरीदार को डीड ऑफ़ डिपॉज़िट के समय या कंस्ट्रक्शन पूरा होने से पहले कब्ज़ा दे दिया जाता है।

लेकिन कब्ज़े का मतलब मालिकाना हक होता है, जो सबसे बड़ी गलतफहमी है।

ट्रांसफर ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट का सेक्शन 53-A (“पार्ट परफ़ॉर्मेंस”) कुछ सुरक्षा देता है:

• अगर डीड ऑफ़ डिपॉज़िट हो जाती है
• और खरीदार ने डीड की शर्तें पूरी कर ली हैं
• और ज़मीन पर कब्ज़ा कर लिया है

ऐसी स्थिति में, बेचने वाला कब्ज़ा वापस नहीं ले सकता।

लेकिन फिर भी, असली “मालिकाना हक” असली मालिक के पास ही रहता है — यह सिर्फ़ परचेज़ डीड से ही ट्रांसफ़र होता है।

स्टाम्प ड्यूटी के बारे में सच्चाई — गलतफहमी से बचें!

महाराष्ट्र में ज़्यादातर लेन-देन में, डीड ऑफ़ डिपॉज़िट के समय पूरी स्टाम्प ड्यूटी दे दी जाती है।

इसलिए, परचेज़ डीड बनने पर दोबारा स्टाम्प ड्यूटी नहीं देनी पड़ती।

लेकिन याद रखें:

यह सोच कि पूरी स्टाम्प ड्यूटी देने से मालिकाना हक मिल जाता है, गलत है।

असली मालिकाना हक सिर्फ़ रजिस्टर्ड परचेज़ डीड से ही मिलता है।

अनरजिस्टर्ड शेयर डीड्स / MOUs के खतरे — फ्रॉड का सबसे बड़ा तरीका!

बहुत से लोग बिज़नेस करते समय इन डॉक्यूमेंट्स पर भरोसा करते हैं:

नोटराइज़्ड शेयर डीड्स

 अनरजिस्टर्ड शेयर डीड्स

मेमोरेंडम ऑफ़ अंडरस्टैंडिंग (MOU)

हाथ से लिखे एग्रीमेंट

लेकिन इन सभी डॉक्यूमेंट्स को कानून बहुत कमज़ोर मानता है।

कोर्ट में सबूत के तौर पर इन्हें ज़्यादा सपोर्ट नहीं मिलता।

और ऐसे ही डॉक्यूमेंट्स की वजह से लोग बड़े पैमाने पर ठगे जाते हैं।

ज़मीन और घर खरीदते समय हमेशा रजिस्टर्ड और लीगल डॉक्यूमेंट्स पर भरोसा करें।

बिल्डर्स से शेयर डीड्स और परचेज़ डीड्स

RERA एक्ट के अनुसार:

10% से ज़्यादा रकम लेने पर, बिल्डर के लिए एग्रीमेंट फ़ॉर सेल बनाना ज़रूरी है।

"फ्लैट के मामले में, रजिस्टर्ड शेयर डीड (रजिस्टर्ड एग्रीमेंट फ़ॉर सेल) आपके मालिकाना हक का मुख्य डॉक्यूमेंट है।" फ्लैट नंबर, कारपेट एरिया, सप्लीमेंट्री सर्विस, परमिशन, ये सब डीड में साफ़ होना चाहिए।

पज़ेशन लेने के बाद कन्वेयंस डीड या अपार्टमेंट डीड (परचेज़ डीड) बनाना बिल्डर की ज़िम्मेदारी है।

अगर बिल्डर परचेज़ डीड नहीं बनाता है,

तो सोसाइटी के पास डीम्ड कन्वेयंस नाम का एक कानूनी ऑप्शन होता है।

 डीड बनाम परचेज़ डीड

डीड भविष्य में कोई ट्रांज़ैक्शन करने का वादा होता है। परचेज़ डीड ओनरशिप के असली ट्रांसफर के लिए फ़ाइनल एग्रीमेंट होता है। डीड एक कॉन्ट्रैक्ट होता है; टर्म्स एंड कंडीशंस लिखे होते हैं। परचेज़ डीड एक ऑफ़िशियल डॉक्यूमेंट होता है जो सेलर से बायर को ओनरशिप राइट्स देता है। अगर डीड रजिस्टर्ड भी हो जाए, तो ओनरशिप नहीं मिलती। परचेज़ डीड रजिस्टर्ड होने के बाद ही आप कानूनी "ओनर" होते हैं। डीड ट्रांज़ैक्शन के लिए तैयार होने का इशारा करती है। परचेज़ डीड ट्रांज़ैक्शन के फ़ाइनल पूरा होने को साबित करती है। 

डीड + पज़ेशन = प्रोटेक्शन (सिर्फ़ पार्ट परफ़ॉर्मेंस)। परचेज़ डीड + पज़ेशन = पूरा मालिकाना हक।

 

असल ज़िंदगी का उदाहरण

मान लीजिए: किशोर ने एक प्लॉट बुक किया। उसने ₹5 लाख एडवांस दिए और शेयर डीड ले ली। प्लॉट उसके नाम पर रिज़र्व कर दिया गया। लेकिन वह मालिक नहीं बनता। अगर वह बाकी रकम देता है और परचेज़ डीड रजिस्टर कराता है, तो वह मालिक बन जाता है। 7/12, प्रॉपर्टी कार्ड, सोसाइटी रिकॉर्ड जैसे सभी डॉक्यूमेंट्स पर उसका नाम होगा।

नोट - हाउसिंग सोसाइटी के मामले में, "ज़मीन का मालिकाना हक" सोसाइटी को जाता है, लेकिन "फ्लैट का मालिकाना हक" किशोर के पास रहता है। फ्लैट के लिए, 'बिक्री के लिए रजिस्टर्ड एग्रीमेंट' को मालिकाना हक का मुख्य सबूत माना जाता है (क्योंकि फ्लैट की कोई अलग से सेल डीड नहीं होती, ज़मीन का कन्वेयंस होता है)।

 

गलतफहमियां और सच्चाई

शेयर डीड से जुड़ी गलतफहमियां

गलतफहमियां: जब शेयर डीड बनती है, तो मालिकाना हक मिल जाता है।

 सच: मालिकाना हक सिर्फ़ परचेज़ डीड से मिलता है।

गलतफ़हमी: रजिस्टर्ड शेयर डीड का मतलब है कि सब कुछ सुरक्षित है।

सच: शेयर डीड एक एग्रीमेंट है, इसके साथ मालिकाना हक नहीं मिलता।

गलतफ़हमी: मैं टाइटल डीड दिखाकर प्रॉपर्टी बेच सकता हूँ।

सच: बेचने का अधिकार सिर्फ़ मालिक के पास होता है, इसलिए टाइटल डीड बेचने का अधिकार नहीं देती।

गलतफ़हमी: टाइटल डीड के बाद आप कितने भी समय तक इंतज़ार कर सकते हैं।

सच: टाइटल डीड की वैलिडिटी और एक तय टाइम लिमिट होती है।

 

पज़ेशन से जुड़ी गलतफ़हमी

गलतफ़हमी: एक बार पज़ेशन मिल जाने के बाद, आप मालिक बन जाते हैं।

सच: आप पज़ेशन लेकर इसका इस्तेमाल कर सकते हैं, लेकिन मालिकाना हक सिर्फ़ परचेज़ डीड से ही मिलता है।

गलतफ़हमी: एक बार जब आपको फ्लैट का पज़ेशन मिल जाता है, तो परचेज़ डीड की कोई ज़रूरत नहीं होती।

सही: कब्ज़ा होने से कोई कानूनी मालिक नहीं बन जाता।

गलतफ़हमी: कब्ज़ा होने का मतलब यह नहीं है कि बेचने वाला कुछ भी कर सकता है।

सही: 53-A में प्रोटेक्शन है, लेकिन मालिकाना हक अभी भी बेचने वाले के पास है।

 

स्टाम्प ड्यूटी के बारे में गलतफ़हमी

गलतफ़हमी: मालिकाना हक पूरी स्टाम्प ड्यूटी देकर मिलता है।

सही: स्टाम्प ड्यूटी एक टैक्स है; मालिकाना हक सिर्फ़ खरीद डीड से मिलता है।

गलतफ़हमी: नोटराइज़्ड डीड काफ़ी है।

सही: नोटराइज़्ड डॉक्यूमेंट कानूनी तौर पर कमज़ोर होते हैं।

 
मेमोरेंडम ऑफ़ अंडरस्टैंडिंग (MOU) के बारे में गलतफ़हमी

गलतफ़हमी: एक बार MOU साइन हो जाने के बाद, ट्रांज़ैक्शन पक्का हो जाता है।

सही: MOU का कानूनी महत्व बहुत कम है।

गलतफ़हमी: मालिकाना हक MOU से भी मिलता है।

सही: MOU = मेमोरेंडम ऑफ़ अंडरस्टैंडिंग; मालिकाना हक नहीं मिलता।

गलतफ़हमी: MOU कोर्ट में मज़बूत सबूत है।

सही: MOU की बहुत कम प्रोबेटिव वैल्यू होती है। पावर ऑफ़ अटॉर्नी से जुड़ी गलतफहमियां

गलतफहमियां: POA जारी होने पर मालिकाना हक बदल जाता है।

सच: POA सिर्फ़ अधिकार देता है, मालिकाना हक नहीं।

गलतफहमियां: आम POA पर घर खरीदा जा सकता है।

सच: सुप्रीम कोर्ट ने साफ़ किया है कि POA ट्रांज़ैक्शन को मान्यता नहीं दी जाती है।

गलतफहमियां: POA होल्डर प्रॉपर्टी का मालिक बन जाता है।

सच: POA जारी करने वाला व्यक्ति मालिक बना रहता है।

 

परचेज़ डीड के बारे में गलतफहमियां

गलतफहमियां: परचेज़ डीड कभी भी बनाई जा सकती है, इससे कोई फ़र्क नहीं पड़ता।

सच: परचेज़ डीड को बढ़ाने का मतलब है मालिकाना हक को खतरे में डालना।

गलतफहमियां: परचेज़ डीड के बाद कुछ भी करने की ज़रूरत नहीं है।

सच: परचेज़ डीड के बाद म्यूटेशन एंट्री (बदलाव की एंट्री) करनी होती है।

 

सतबारा / प्रॉपर्टी कार्ड — गलतफहमियां और असलियत

गलतफहमियां: 7/12 मेरे नाम पर है, इसलिए ज़मीन मेरी है। असलियत: 7/12 सिर्फ़ रेवेन्यू डिपार्टमेंट का एक रिकॉर्ड है — यह ओनरशिप का लीगल प्रूफ़ नहीं है।

गलतफ़हमी: ओनरशिप तब मिलती है जब प्रॉपर्टी कार्ड पर नाम आता है।

सच: ओनरशिप सिर्फ़ रजिस्टर्ड परचेज़ डीड से साबित होती है; बाकी सभी रिकॉर्ड सिर्फ़ सपोर्टिंग होते हैं, पक्के सबूत नहीं।

 

बिल्डरों के साथ डील करने के बारे में गलतफ़हमी

गलतफ़हमी: अगर मेरे पास RERA डीड है तो मैं पूरी तरह सेफ़ हूँ।

सच: ओनरशिप डीड प्रोटेक्शन देती है, लेकिन आप ओनर नहीं बन जाते — उसके लिए कन्वेयंस डीड ज़रूरी है।

गलतफ़हमी: पज़ेशन सर्टिफ़िकेट का मतलब है कि ओनरशिप मिल गई है।

सच: CC/OC कंस्ट्रक्शन और पज़ेशन से जुड़े परमिट हैं; वे ओनरशिप नहीं दिखाते।

गलतफ़हमी: बिल्डर अपने आप परचेज़ डीड जारी कर देगा।

सच: अगर बिल्डर इससे बच रहा है, तो सोसाइटी को डीम्ड कन्वेयंस करवाना होगा — नहीं तो, ओनरशिप नहीं मिलती।

 

ज़रूरी निर्देश (इनका पालन करें!)

कभी भी बिना रजिस्टर्ड डॉक्यूमेंट्स से डील न करें — वे सबसे खतरनाक होते हैं।

किसी भी डॉक्यूमेंट पर साइन करने से पहले उसके हर पेज को ध्यान से पढ़ें और समझें।

फ्लैट या प्लॉट खरीदते समय, प्रोजेक्ट का RERA रजिस्ट्रेशन चेक करना न भूलें — यह आपको बचाता है।

डीड फाइल होने के बाद जितनी जल्दी हो सके परचेज़ डीड रजिस्टर करें क्योंकि देरी रिस्की होती है।

✔️ हमेशा किसी एक्सपर्ट रियल एस्टेट वकील से सलाह लें क्योंकि डॉक्यूमेंट्स में गलतियाँ बहुत महंगी पड़ सकती हैं।

 

नतीजा

डीड ट्रांज़ैक्शन का रोडमैप है।

परचेज़ डीड ओनरशिप का आखिरी सबूत है।

पज़ेशन से सिर्फ़ इस्तेमाल करने का अधिकार मिलता है, ओनरशिप नहीं।

बिना रजिस्टर्ड ट्रांज़ैक्शन हमेशा रिस्की होते हैं।

सही जानकारी, एक्सपर्ट सलाह और लीगल डॉक्यूमेंट्स — ये सुरक्षित इन्वेस्टमेंट के तीन आधार हैं।